1015대책 후순위 아파트담보대출 대출받는 방법은?

최근 발표된 1015대책 규제로 대출 제한이 생기면서 아파트 담보대출은 더욱 어려워졌습니다. 특히 추가 자금이 필요한 개인이나 사업자에게는 대출 문턱이 높아졌다는 것이 피부로 느껴지고 있죠. 이러한 환경에서 후순위 아파트담보대출은 여전히 대안이 될 수 있는 방법입니다. 오늘은 부동산 규제 속에서 후순위 아파트담보대출에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

1015대책 주요내용, 후순위 아파트담보대출 왜 다시 주목받는가?

1015 부동산 대책의 주요내용은 DSR 규제 강화가 가장 중심이 되고 있는데 소득 산정 기준 강화하여 다중 대출자의 DSR을 30%로 축소하였습니다. 또한 LTV 기준을 하향 조정하여 수도권 9억 초과 주택은 LTV 40% → 30%, 후순위 대출 제한, 2순위 이상 담보대출 신규 승인 요건 강화 그리고 투기과열지구 내 고가 주택을 대상으로 DTI 재적용을 하였습니다.

2025년 10월 15일 국토교통부와 금융위원회가 합동 발표한 부동산 금융 강화 방안은 대출 규제를 전방위적으로 확장하였는데 LTV 규제 강화, DTI 재적용, DSR 규제 기준 하향 등으로 인해 기존 주택담보대출 외에 추가 대출 창구가 사실상 막힌 상황입니다.

하지만 후순위 담보대출은 일부 조건하에 DSR 규제 대상에서 제외될 수 있어 당장 금융이 막힌 소비자에게 금융의 우회 통로로 숨통을 트일 수 있는 방안으로 활용될 수 있습니다.

1015대책 후순위 아파트담보대출이란?

후순위 담보대출은 이미 선순위 채권(예: 기존 주택담보대출)이 설정된 부동산을 담보로 그 이후 순번으로 설정되는 대출을 의미합니다.

이러한 대부업체의 보편적 아파트 후순위 담보대출 조건으로는 감정가 대비 LTV 약 70~80% 범위 내 잔여 담보가지를 한도로 하며 금리는 8~20% 사이에서 대부업체별로 상이합니다. 필요한 서류는 신분, 소득증빙, 부채증빙, 담보 관련 서류가 있겠죠. 또한 만기일시상환이 보편적이지만 원리금균등상환도 가능합니다.

1015대책, DSR 규제란 무엇이며 왜 중요할까?

DSR (총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 상환해야 할 원리금 총액의 비율을 말합니다.

예: 연 소득 5,000만원 → DSR 40%일 경우 연간 상환 가능 원리금 = 2,000만원

최근 1015 대책에 따라 DSR 산정 기준은 더욱 보수적으로 변경되었고 건 이상 대출 보유자, 고가 주택 소유자는 대출이 사실상 제한되고 있습니다. 하지만 개인사업자의 경우 매출자료를 제시하거나 법인 소유 부동산은 일부 금융기관에서 DSR 미적용이 가능할 수도 있죠.

또한 공동 소유 지분으로 담보 대출 시 예외 적용 되거나 오피스텔, 상가 등을 담보로 설정할 경우 일부 제외될 가능성이 있는데요. 하지만 가장 중요한 것은 금융기관 마다 내부 규정이 다르므로 실제 해당 내용을 취급하거나 경험이 많은 대부업체를 찾는 것이 중요합니다.

금융기관별 대출 가능 여부가 중요합니다.

시중은행인 1금융의 경우 제한적인 대출 승인과 후순위 대출의 경우 대부분이 취급을 하지 않죠. 저축은행 등 2금융권의 경우 가능한 경우도 있지만 금리도 높고 정부의 최근 정책으로 대출 실행이 많이 제한적입니다.

하지만 대부업체의 경우 승인률이 높고 취급하는 곳이 많지만 제시하는 금리가 상대적으로 높으므로 자신의 신용등급, 금리 부담 가능 여부에 유의해야 합니다.

후순위 아파트담보대출 시 유의사항

후순위 담보대출은 LTV 한도를 바탕으로 실제 받을 수 있는 금액은 감정가 대비 잔여 가치를 기준으로 합니다. 고금리 부담으로 이자 부담이 크고 연체 시 위험이 증가합니다. 이것은 원금 손실 리스크 때문으로 선순위 대출자가 우선 회수권리를 갖고 있기 때문이죠.

그럼에도 반드시 대출 목적이 명확하고 상환 계획을 바탕으로 다양하고 믿을 수 있는 대부업체 비교가 필요합니다. 기존 대출이 있지만 자금이 추가로 필요하거나 DSR 규제 대상이지만 우회 조건에 해당하는 경우, 금융 전략적으로 지렛대를 활용하고 싶은 투자자 또는 사업자에게 솔루션이 될 수 있는데요.

금리, 리스크, 채무 상황을 명확히 파악한 뒤에 결정하시고 더욱 궁금한 사항은 한국자산관리대부의 금융 전문가와 상담을 통해 내게 맞는 금융 솔루션을 찾는 것을 추천드립니다.