2026 부동산 전망 왜 이렇게 움직일까? 정부 정책·공급·투자 총정리
최근 서울과 수도권의 집값이 다시 오르면서 시장이 요동치고 있습니다. 2026 부동산 전망 어떨까요? “정부가 규제를 하는데 왜 집값이 오르지?”라는 질문이 많지만 시장을 움직이는 구조와 정책 방향을 살펴보면 그 이유가 분명해집니다. 오늘은 정부 정책, 공급 문제, 시장 흐름, 그리고 앞으로의 투자 전략에 대해 정리해드립니다.
2026 부동산 전망 똘똘한 한 채가 계속되는 이유
최근 강남에서 시작된 상승이 강북으로 번지고 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 강화되고 있습니다. 핵심 이유는 정부가 다주택자 규제를 강화해왔기 때문인데요. 상식적으로 집을 여러 채 갖는 것 보다 한 채를 갖는 것이 이익이라면 당연히 사람들은 ‘똘똘한 한 채’를 소유하려고 할 것입니다.
문재인정부에서 시작된 다주택자에 대한 규제 중 하나로 다주택자의 세금을 강화했는데요. 장기보유특별공제 축소, 취득세·등록세 강화, 양도세 중과를 유지했죠. 그런데 생각해보면 처음에 이러한 혜택을 주었던 이유는 무엇일까요?
바로 공공에서 모든 주택공급을 책임질 수 없기 때문에 이러한 혜택을 내걸면서 민간에서 임대사업을 통해서 시장에 주택을 공급하려고 했었던 것이죠. 갑자기 다주택자는 적폐라며 세금 혜택을 없애고 보유세 중과까지 더하니 지방의 부동산은 더이상 수요가 없어지고 모두 서울의 아파트 한 채만 갖으려는 현상이 일어난 것입니다.
지금도 다주택자를 유지하기 어려운 구조가 만들어지면서 사람들이 위험을 분산하기보다 가장 좋은 입지의 아파트 한 채에 집중하는 흐름이 자연스럽게 강화되고 있습니다. 이는 앞으로도 쉽게 바뀌기 어려운 구조적 트렌드로 보입니다.
2026 부동산 전망 정부 정책의 방향은 ‘서울 단독 상승 억제’
정부가 목표로 하는 것은 부동산 전체를 잡는 것이 아니라 ‘서울만 오르는 현상’을 막는 것으로 보입니다. 서울 수요를 분산시키기 위해서 비서울 지역의 공급 및 투자를 유도하려고 하지만 여전히 전월세의 불안은 지속되고 있고 다주택자에 대한 규제는 이어지고 있습니다. 앞으로는 보유세 조정, 빌라 관련 규제 완화(특히 주차 기준 완화) 등이 추가될 가능성이 높습니다.
사실 서울은 공급이 제로인 상태입니다. 아주 여러가지 이유가 있지만 문재인정부 때 서울의 토지가는 2배가 넘게 상승을 했고 상승된 인플레이션은 공사비 급등으로 재건축과 재개발의 사업성이 사실상 무너졌죠. 조합원의 분담금은 수억에서 수십억으로 증가된 사례도 있고 분양가상한제를 적용하면서 로또 아파트도 계속 나오고 있죠.
3기 신도시의 사업은 시작은 했지만 당분간 공급될 물량은 많지 않습니다. 재건축은 조합의 설립부터 입주까지 15년에서 20년이 걸리는 사업이죠. 공급이 심각한 수준이죠. 입주할 수 있는 매물도 극도로 부족합니다. 5,000세대 단지에서도 실제 시장에 나오는 매물은 20~30개에 불과한 실정으로 매물이 희소해지면 거래 한두 건으로도 호가가 쉽게 올라가는 구조가 만들어집니다.
2026 부동산 전망 수도권 매매·전세 전망
공급 부족과 매물 잠김 현상이 지속되면서 내년 수도권의 매매와 전세는 약 10% 상승할 것으로 예상됩니다. 특히 고소득 맞벌이, 기술직 종사자 등 탄탄한 수요층이 존재하며 지인·가족 자금 대여 등으로 LTV 규제를 우회하는 흐름도 나타나고 있습니다. 시장은 공급이 부족하고 거래는 절벽이 되고 있으나 수요는 아직도 견고합니다.
이러한 이유로 지속적인 상승 압력을 유지할 가능성이 크죠. 더욱이 주식으로 상당한 돈을 번 사람들이 아파트 매매에 나서고 있기 때문에 주식이 계속 오르는 한 서울 아파트에 대한 수요는 끊이질 않을 것입니다.
지금 투자자는 어떻게 해야 할까요?
전문가들은 지금이 자산시장 버블 구간이라고 지적합니다. AI 테마처럼 스토리 기반의 기대감이 시장 전체를 끌고 가고 비관론이 줄어드는 시기는 위험 신호일 수 있습니다. 따라서 자산이 한꺼번에 올라 있는 구간에서는 현금 확보가 가장 큰 안전 장치입니다. 이러한 현금은 한국이나 미국 주식에 배분하여 투자를 하고 금이나 미국채를 갖고 있는 것도 좋겠죠.
이렇게 적립식으로 투자로 시장을 천천히 따라가는 것이 중요합니다. 그 이유는 큰 상승 뒤에는 반드시 큰 조정이 오게 되어 있죠. 지금은 버블 구간에서 현금을 늘리고, 다음 시장 조정 때 저가 매수를 준비할 시기입니다.
서울 부동산 시장은 규제와 공급 부족이 복합적으로 작용해 단기간에 방향이 바뀌기 어려운 구조입니다. 그러나 현재 자산시장은 전 세계적으로 높은 수준의 버블을 형성하고 있어 올인보다는 자산배분 + 저축 + 현금 확보가 더 현명한 선택이 될 수 있습니다. 부동산 시장의 큰 흐름을 이해하고 안정적인 투자 전략을 세워 다음 기회를 준비하시기 바랍니다.