서울 아파트 매매 가격 전망 10년 동안 계속 오를까?

최근 1015 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 시장은 매우 혼란스럽습니다. 문재인 정부에 이어 다시 한번 “이제 집 사지 말라”는 분위기가 만들어지고 대출도 4억~6억으로 묶이면서 실수요자들조차 숨이 막힌다는 반응이 많죠. 그런데 정말 아파트 값은 잡힐까요? 오히려 앞으로 10년 동안 계속 우상향할 가능성이 높습니다. 과연 그 이유는 무엇일까요?

서울 아파트 매매 가격이 오를 확률은 얼마나 될까?

서울 아파트 가격은 지난 약 50년간의 꾸준히 상승해왔습니다. 이것이 가장 중요한 근거이자 가격 흐름의 데이터입니다. 바로 일시적인 조정은 있어도 장기 트렌드는 꾸준히 상승해 왔다는 것인데요. 서울 아파트는 1908년대 이후로 큰 하락 없이 장기 상승을 이어왔죠. 물론 문재인 정부 때 130%라는 말도 안되는 흔히 말하는 ‘따당’이 되어 버렸죠.

최근 KB 부동산 시세 기준으로 서울의 아파트 평균 매매가는 14억원 입니다. 강남 아파트의 평균 매매 가격은 18-20억이죠. 결국 데이터를 근거로 90%의 확률로 서울 아파트 매매 가격의 추세는 올라가겠습니다. 이것이 의미하는 것은 단기 규제에 의해 작용한다기 보다는 장기적인 구조로 인해 더 강력하게 작용한다는 것이죠.

서울 아파트 가격, 왜 계속 오르는 걸까?

이것으로 인해 주택의 수요가 줄지 않고 특히나 소형 주택의 수요가 폭발적으로 늘어나고 있죠. 게다가 국내 외국인 거주자는 약 275만 명인데 앞으로 2배 이상, 즉 500만 명에서 750만 명까지 증가할 수 있다는 전망도 있습니다. 결국 수요는 계속 늘어날 수밖에 없는 구조겠죠.

문제는 공급인데… 왜 공급이 안 될까? 서울 아파트 매매 가격이 오르는 이유

서울은 겉보기와 달리 주거용으로 쓰이는 면적이 전체의 15%밖에 안 됩니다. 그린벨트, 규제구역, 재건축 제한, 용적률 규제, 분양가 상한제 등 다양한 규제로 제한 받고 있습니다. 현재 공급 정책으로 재건축 후보 400곳이 대기중이고 실제 입주까지는 평균 15년이 걸릴 것으로 예상되고 있습니다.

용적률을 늘리면 임대주택을 50%까지 넣어야 하는 규제도 존재하죠. 분양가 상한제를 실시하면서 로또 청약을 양산하고 당첨자는 10억에서 30억의 차익도 가능한 것이 현실입니다. 문재인 정부 때 집 값을 잡겠다며 임대사업자들을 공공의 적으로 내몰고 LH를 통해서 대규모 주택 공급을 예고 했으나 현실에 턱없이 모자란 것이 사실이죠.

결국 집값의 상승을 막는 대신에 ‘기회의 불평등’만 키우는 구조를 끊지 못하고 있습니다.

정부의 대출 규제가 오히려 집값을 더 자극

현재 대출은 4억~6억까지만 허용되고 있습니다. 표면적으로는 서민 보호 같지만 결과는 정반대로 나타나고 있는데요. 현금이 많은 사람들만 청약이 가능하고 실수요자들은 절대 접근이 불가한 상황입니다. 분양가 상한제 때문에 새 아파트는 ‘현금 부자’만 접근이 가능한 상태죠.

은행은 가산 금리를 올려서 역대급 사상 최고의 예대마진을 올리고 있는 상황에서 대출 규제는 집값을 잡는게 아니라 시장 양극화를 만들고 있는 것이죠.

똘똘한 한 채를 하는 이유가 무엇일까요? 바로 문재인 정부에서 시작한 다주택자, 임대사업자는 ‘사회의 악’이라는 거짓 프레임을 씌운 후로 공급이 부족한 상황과 겹치면서 집 값은 하늘 무서운 줄 모르고 높아가고 각종 세제를 모두 없애면서 사람들이 다주택과 임대사업을 포기하면서 한 채만 산다면 결국 서울, 그리고 강남이 된 결과죠.

수요 억제가 아니라 공급 확대가 해법

먼저 재건축 규제를 완화하는 것으로 시장에 정부의 메세지를 전달해야 합니다. 임대 의무 비율을 상식적인 수준으로 조정하고 분양가 상한제를 개선해야 합니다. 시장의 자율성을 높여서 공급의 속도를 높이고 필요하다면 그린벨트의 일부를 해제하는 것도 카드로 쓸 수 있겠죠.

국민은 바보가 아닙니다. 집을 못 사게 막는 정책은 반드시 풍선 효과가 나고 이미 문재인 정부에서 28번의 규제를 했지만 100~130% 상승을 경험한 것도 모자라서 다시 강력한 규제책을 쓰는 이유는 무엇일까요?

집값은 떨어질까요? 그렇지 않습니다. 서울 아파트 가격은 앞으로도 90%의 확률로 계속 오를 것입니다. 수요는 많고 공급은 부족하기 때문인데요. 경쟁이 심한 청약, 분양가 상한제로 인한 로또 아파트, 실수요자는 외면하는 국가의 정책, 시장의 양극화는 점점 심해질테고.. 집값을 잡는 것은 규제, 세금, 거짓 프레임이 아닙니다.

바로 실수요자들을 위한 공급 대책입니다.