주택담보대출 방공제 대출 한도에서 어떻게 빼야하나요?
주택담보대출 방공제 무슨말인가요? 먼저 이것은 주택임대차보호법상 보호받는 최우선변제금을 대출 한도에서 미리 차감하는 것을 말하는데요. 금융기관 입장에서는 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자에게 먼저 줘야 하는 돈을 미리 빼두는 셈인데요. 최근 대부업법 지침이나 시중은행의 대출 태도를 보면 가계부채 관리 차원에서 이 방공제 적용이 더욱 엄격해지는 추세에 있습니다.
오늘은 방공제의 개념과 관련 내용들, 적용 방법까지 자세하게 알아보겠습니다.
주택담보대출 방공제 계산이 대출 한도에 미치는 영향
주택담보대출 방공제 수치는 지역별로 차등 적용되는데 서울의 경우 현재 5,500만 원입니다. 만약 내가 서울에서 아파트를 담보로 대출을 받는다면, 전체 LTV 한도에서 이 금액만큼이 빠진 상태로 실제 대출금이 실행되는데요.
금융기관이 주택담보대출을 실행할 때, 나중에 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우를 대비하는 장치로 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ‘최우선변제권’을 가지며 즉, 은행보다 세입자가 보증금 중 일정 금액을 먼저 배당받을 권리가 있는 것인데요. 은행 입장에서는 이 금액만큼을 회수하지 못할 위험이 있으므로, 대출 한도에서 미리 그 금액을 빼고 빌려주는 것입니다.
소액 임차인을 보호하기 위한 법적 장치이지만 실거주를 목적으로 하는 대출자에게는 자금 계획에 차질을 주는 요소가 되기도 하겠죠. 최근 부동산 시장의 거래 절벽과 고금리 상황이 맞물리면서, 대출 한도 1~2천만 원 차이가 매수 결정에 큰 영향을 미치고 있다는 점을 고려하면 매우 중요한 대목입니다.
지역별로 달라지는 최우선변제금의 기준과 범위
방공제 금액은 해당 주택이 위치한 지역의 경제 규모에 따라 다르게 설정되어 있는데요. 서울특별시, 과밀억제권역, 광역시, 그리고 그 밖의 지역 순으로 금액이 낮아지는 구조를 가지고 있습니다.
예를 들어 경기도 과밀억제권역은 서울보다는 낮지만 여전히 수천만 원 단위의 방공제가 적용되는데, 이를 간과하고 취득세나 이사 비용을 계산했다가는 낭패를 볼 수 있겠죠. 최근 정부의 부동산 규제 완화 기조 속에서도 임차인 보호를 위한 이 기준만큼은 보수적으로 유지되는 경향이 있습니다.
서울특별시 5,500만원, 과밀억제권역(인천, 경기 주요도시), 세종, 용인, 화성, 김포 등 4,800만원, 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 2,800만원, 기타지역 2,500만원으로 방공제 금액은 주택임대차보호법상 최우선변제금 기준을 따르며, 지역에 따라 다릅니다.
모기지보험 MCI와 MCG를 활용한 방공제 면제 방법
방공제로 깎이는 금액을 보전받기 위해 보통 MCI(Mortgage Credit Insurance)나 MCG(Mortgage Credit Guarantee)라는 보증보험을 활용하곤 하는데요.
이 보험에 가입하면 금융기관은 방공제 없이 전체 한도를 내어주게 되는데, 최근 가계대출 억제책의 일환으로 시중은행들이 이 보험 가입을 일시적으로 중단하는 사례가 늘고 있으며 대부업법상 담보 가치 평가 기준은 명확하지만, 실제 현장에서는 은행의 재량에 따라 방공제 없이 대출을 받기가 점점 까다로워지는 상황이라고 볼 수 있겠네요.
먼저 MCI (Mortgage Credit Insurance)의 특징은 은행이 가입하고 비용도 은행이 부담하며 대출 신청 시 “MCI 가입해 주세요”라고 하면 별도 비용 없이 방공제 없이 대출이 가능합니다. (단, 개인당 가입 횟수 제한이 있음)
MCG (Mortgage Credit Guarantee)의 경우 주택금융공사(HF)에서 발급하는 보증서로, 차주(대출받는 사람)가 보증료를 부담을 하는데요. MCI를 이용할 수 없는 상황이거나 정책자금 대출(디딤돌 대출 등)을 이용할 때 주로 사용합니다.
주택담보대출 방공제 적용 시 실질 자금 마련 전략
자금이 부족한 상황에서 방공제 금액만큼 대출이 덜 나온다면 결국 제2금융권이나 대부업권의 후순위 담보대출을 고려하게 될 텐데요. 이때는 대부업법에서 정한 법정 최고 금리를 반드시 확인해야 하며, 최근 부동산 PF 부실 우려로 인해 담보 평가가 보수적으로 이루어지고 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.
신규 분양 아파트나 빌라의 경우 시세 형성이 불분명하여 방공제 계산이 더 까다로울 수 있으니 전문가와 사전에 상세히 상담해보는 것이 좋겠죠. 현재 금융당국은 스트레스 DSR 도입 등 대출 문턱을 계속 높이고 있는데, 방공제는 이러한 규제와 별개로 작동하는 고정적인 차감 항목입니다.
수도권 외곽 지역의 낙찰가율이 하락하면서 금융기관들이 방공제 외에도 추가적인 리스크 관리에 들어갔다는 소식이 들리는데요. 대출 실행 시점에 방공제 금액이 상향 조정될 가능성도 배제할 수 없으므로, 항상 최신 뉴스를 체크하며 여유 자금을 확보해 두는 자세가 필요하겠죠.
오늘 글이 도움이 되셨길 바랍니다.